Tribunale di Roma. Sull'azione di occupazione sine titulo

Con sentenza n. 1046/2017 il Tribunale di Roma, in persona del giudice Alessandra Imposimato, si sofferma sulla qualificazione dell'azione di occupazione senza titolo di un immobile e sugli oneri probatori gravanti sull'attore.

 

Corte di Cassazione ridotta

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Se un inquilino non paga, vi è lo strumento dello sfratto per morosità, un procedimento relativamente veloce che consente in poco tempo di avere un titolo esecutivo per ottenere la riconsegna dell'immobile. Questo strumento, però, presuppone che tra le parti esista un valido contratto di locazione. Cosa accade, dunque, quando un contratto non esiste, o perché un soggetto occupa un immobile contro il consenso del proprietario o perché, ad esempio, il contratto di locazione è nullo? Quest'ultima ipotesi, peraltro, è molto frequente in quanto spesso le parti concludono contratti di locazione verbali oppure scritti ma non registrati, laddove la legge prevede che il contratto di locazione debba essere registrato sotto pena di nullità. 

In questi casi, non resta che l'azione di occupazione sine titulo.

Il caso. Nel caso in esame, un sacerdote, nostro cliente proprietario di un immobile in Roma, agiva contro un soggetto che lo occupava senza alcun titolo e che vi aveva insediato la propria residenza e il proprio studio professionale. Nelle more del giudizio, purtroppo, il nostro cliente veniva a mancare e la causa veniva interrotta e poi riassunta dall'erede.

L'occupante, durante il giudizio, cambiava ripetutamente la propria difesa. Dapprima, affermava che l'immobile era stato acquistato insieme al sacerdote (con cui era in rapporti di amicizia) e che aveva anche versato quota parte del prezzo (in realtà, tale affermazione si rilevava menzognera e depositavamo delle contabili di bonifico da cui si evinceva che le somme versate dal convenuto gli erano state anticipate dal sacerdote). Sempre in base alla prima versione del convenuto, esisteva un contratto di locazione e un accordo tra le parti in base al quale i canoni sarebbero stati computati in conto prezzo fino a consentire all'occupante il riscatto dell'immobile (ma tale contratto di locazione non sarebbe stato mai prodotto). Successivamente, l'occupante forniva una nuova e diversa difesa: l'occupazione non era senza titolo in quanto l'immobile gli era stato concesso in comodato, atteso che tra lui e il sacerdote (nelle more defunto) era intercorsa una relazione sentimentale. Nell'ultimo atto del processo, infine, l'occupante offriva ancora un'altra prospettazione dei fatti: tra lui e il sacerdote era stato concluso un contratto di comodato vitalizio. Nessuna di tali due ultime versioni sarebbe stata minimamente provata in giudizio.

Il Tribunale accoglieva la nostra domanda e condannava l'occupante a rilasciare l'immobile, oltre al pagamento delle spese legali.

La decisione. Il giudice, nella motivazione della sentenza, si è soffermato sulla qualificazione giuridica dell'azione di occupazione senza titolo di un immobile, affermando che la stessa, in termini astratti, può essere proposta o come azione di rivendicazione (in cui l'attore mira a far accertare il proprio diritto di proprietà e, per l'effetto, agisce contro chi ne eserciti il possesso al fine di esserne reintegrato), oppure come azione personale (in cui l'attore non chiede di accertare il proprio diritto di proprietà, ma si limita a chiedere la restituzione del bene da parte di chi lo detenga o perché gli sia stato consegnato e il titolo di consegna sia venuto meno, come nel caso del contratto di locazione scaduto, o perché se ne sia impossessato senza alcun titolo).

Sugli oneri probatori, il giudice ha affermato che nell'azione di rivendica l'attore deve provare il diritto di proprietà sulla cosa e il convenuto ha invece l'onere di provare il titolo in forza del quale la detiene o possiede. Nell'azione personale, invece, l'attore non ha l'onere di provare il diritto di proprietà, spettando solo al convenuto provare il proprio titolo.

Al riguardo, il Tribunale di Roma ha richiamato copiosa giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass. Civ., Sez. Un., 7305/2014; Cass. Civ., 4416/2007, 26003/2010, 1929/2009, 23086/2004, 1635/1999, 491/1984, 4642/1976, 1936/1978, 1260/1976).

Nel caso di specie, il giudice ha qualificato la domanda come azione di rivendica e ha ritenuto che l'attore avesse pienamente assolto il proprio onere di provare il diritto di proprietà con il deposito dell'atto di acquisto dell'immobile e attesa la mancata contestazione specifica sul punto. Il convenuto, viceversa, su cui in ogni caso incombeva la prova del titolo della propria occupazione, nulla aveva provato. Da ciò, la condanna alla riconsegna dell'immobile.

Avv. Anna Gabriele                                                                    Avv. Vincenzo Orefice

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